Kamu ve özel teşebbüs eliyle yürütülen inşaat sektörünün büyümeye sağladığı katkılar ve yarattığı istihdam olanakları nedeniyle son yıllarda, özellikle de son 15 yıl içerisinde ülkemiz için büyük bir önem teşkil etmektedir. İnşaat; büyümeyi hem tetikleyen hem de bunlardan kendisine pay çıkartan bir sektördür.İnşaat sektörü içerisindeki en büyük pay konut sektöründe olsa da sadece onunla sınırlı olmayıp, içerisinde havayolu, karayolu, demiryolu, liman, baraj, elektrik santralleri, ticari yapı vb. de bulunmaktadır. Tüm bunların alt yapısını da inşaat sektörü oluşturmaktadır.Sektöre gerekli olan iş gücü nedeniyle bir yandan istihdama fayda sağlarken, milli gelir içerisindeki payı ile de ekonomik büyümeye ve sosyoekonomik refah düzeyine katkı sağlamaktadır. Bu katkılarından dolayı inşaat sektörünün özellikle ülkemiz gibi gelişmekte olan ülkeler başta olmak üzere, ülkelerin ekonomik büyümelerinde önemli bir payı bulunmaktadır.Bu nedenle, inşaat sektörü yıllardır ülkemiz ekonomisinin lokomotif sektörlerinden biri olmuştur. Doğrudan ya da dolaylı olarak onlarca sektörü etkilediği için de her daim ülke ekonomisinin gündeminden düşmemiştir.Yıllardır vergi idaresi ile mükellefler arasından ihtilaflara yol açan arsa karşılığı inşaat işlerinin vergilendirilmesi, 2018 yılında 7104 Sayılı Kanun ile yapılan iki önemli değişiklikle açıklığa kavuşturulmuştur. Arsa sahiplerinin arsalarını nakit karşılığı satmak yerine müteahhit firmalar ile anlaşarak kat karşılığı olarak arsalarını satmaları inşaat sektöründe özellikle kentsel dönüşüm kapsamında yoğun olarak başvurulan bir uygulamadır. Arsa sahibinin müteahhide devrettiği arsa payı karşılığında müteahhidin yaptığı inşaatın bir kısmını konut veya işyeri olarak arsa sahibine teslimini düzenleyen sözleşmeler arsa karşılığı inşaat sözleşmeleri olarak isimlendirilmektedir.7104 sayılı kanunla arsa payı tesliminin tanımı da netlik kazanmıştır.Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 2. maddesinin (5) numaralı fıkrasına aşağıdaki cümle eklenmiştir.“Trampa iki ayrı teslim hükmündedir. Bu Kanunun uygulanmasında arsa karşılığı inşaat işlerinde; arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine konut veya işyeri teslimi yapılmış sayılır.” hükmü kanuna eklenerek her iki taraf için teslimin nasıl olacağı netlik kazanmıştır.Böylece bu tanımla da yıllardır ihtilafa konu olan ve maliye idaresinin görüşünü de yansıtan, arsa payı devrinin “trampa” olduğu resmen kanunlaşmıştır.Ayrıca yasa da yer alan arsa payı teslimi ifadesiyle de; arsa sahibinin müteahhide arsanın tamamını değil, müteahhide kalacak bağımsız bölümlere isabet eden yerler kadar pay verildiği ve müteahhitin arsa sahibine verdiği hizmetin inşaat işi olmadığı konut veya işyeri teslimi yaptığı da kanun hükmüne bağlanmıştır.Arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi tarafından yapılan arsa teslimi ve proje bitiminde müteahhit tarafından arsa sahibine yapılan daire ve/veya işyeri teslimi olmak üzere iki teslim olduğu göz önünde bulundurulmalı ve KDV düzenlemeleri de bu bakımdan değerlendirilmelidir.7104 sayılı Kanunla yapılan bir diğer değişiklikte, Katma Değer Vergisi Kanununun 27 nci Maddesine eklenen (6) numaralı fıkradır.“Arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedelin tespitinde, müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyerinin, Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarı esas alınır.”Bu madde hükmü ile arsa teslimi tutarının; arsa sahibine verilen bağımsız bölümlere isabet eden kısmına, toptan satışlar için %5, perakende satışlar için %10 kar ilave etmek suretiyle bulunan bedel olduğu kabul edilmiştir.Vergi kanunlarımızda perakende satışlar ile toptan satışların tanımını yapılmamakla birlikte, Katma değer Vergisi Uygulama Genel Tebliğinde verilen iki örnekle, vergi mükellefi olanlara toptan satış oranının, vergi mükellefi olmayanlara ise perakende satış oranının uygulanması gerektiği anlaşılmaktadır.İnşaat sektöründe faaliyet gösteren şirketlerin özellikle arsa karşılığı inşaat projelerinde maliyet hesaplamalarını yaparken aynı anda dikkate almaları gereken pek çok düzenleme bulunmaktadır.Bu bakımdan bahsedilen projeler kapsamında hem arsa alımlarında hem de bina teslimlerinde maliyet bedeli, emsal bedel ve KDV hesaplamaları ile belge ve kayıt düzeni anlamında uygulamalarını mevzuatta yeni yapılan düzenlemeler doğrultusunda değerlendirmeleri kendi yararlarına olacaktır.Çünkü ilgili düzenlemelerden birinin hatalı yapılması, proje kapsamında muhasebe ve vergi uygulamalarının pek çoğunun da hatalı olmasına yol açabilecektir. Diğer taraftan yeni düzenlemeler ile sağlanan indirimli vergi oranları ve teşviklerden faydalanılması anlamında da yeni düzenlemelerin mutlaka takip edilmesi ve yükümlülüklerin yerine getirilmesi önem arz etmektedir.